房主协会的诉讼如何影响加州海岸的未来

　　

　　

　　加州海岸的命运可能取决于正在进行的一场有争议的诉讼的结果，在这场诉讼中，一小群房主正在努力建造一堵政府拒绝批准的海堤。

　　不断上升的海平面正威胁着吞噬该州1,100英里海岸线的大部分地区，同时可能摧毁沿海岸线建造的许多房屋和企业。

　　在这个将公共海滩与私有产权对立起来的案件中，解决监管者与居民之间的分歧可能有助于澄清谁有权保护自己的财产免受这种侵蚀的危险——这样做，对该州悬崖、海滩和沿海社区的未来地理格局产生深远的影响。

　　加州大学圣巴巴拉分校海洋与海岸政策中心主任查尔斯·莱斯特对《国会山报》说:“这将在很大程度上影响人们对他们可能拥有的建造海堤和海岸线结构的权利的看法。”

　　此案围绕着半月湾(旧金山以南约20英里的圣马特奥县的一个城市)悬崖边的一群居民是否应该被允许建造海堤，以保护他们的家园免受侵蚀的影响。

　　请愿者于2018年11月申请建造一座257英尺高的混凝土海堤，以及一座公共通道楼梯，以取代现有的应急巨石。

　　正如《圣何塞水星报》(San Jose Mercury News)最近报道的那样，他们的提议旨在保护Casa Mira房主协会(Casa Mira Homeowners Association)的共管公寓、附近的一栋公寓楼、加州海岸步道(California Coastal Trail)的一部分和一条污水管道。但海岸委员会在2019年夏天拒绝了这些请求，只批准了一栋50英尺高的防波堤，尽管内部工作人员建议批准整个计划。

　　在被驳回后，房主们提起了诉讼，四年后得到了县法院法官的最终批准。然而，该机构在9月份提出上诉，延长了诉讼的迷宫。

　　房主和支持他们的法官辩称，根据加州法律，他们有权保护自己的财产。

　　但莱斯特和其他沿海政策专家都警告说，建造海堤或其他保护性结构也会带来风险。从州监管的角度来看，海岸委员会指出有必要更广泛地保护该州的海岸。

　　该委员会的立法主管莎拉·克里斯蒂(Sarah Christie)在一份电子邮件声明中表示，该机构无法对正在进行的诉讼发表评论。然而，她强调，海平面上升已经成为“塑造海岸的真正力量”。

　　克里斯蒂补充说:“海岸委员会的重点是支持沿海地区的弹性，这样加州仍然拥有宜居的沿海社区、公共海滩和健康的沿海生态系统。”

　　不管正在进行的诉讼和监管结果如何，事实是加州的海岸线正在迅速被侵蚀——包括半月湾的悬崖。

　　美国地质调查局(USGS)的研究海洋学家肖恩·维图塞克(Sean Vitousek)告诉《国会山报》(the Hill):“我上周刚去过那里，那里周围的海滩现在受到了严重的侵蚀。”

　　“那个地区再往南几乎没有海滩，”他说。“这是一个相当脆弱的地区。”

　　今年春天，维图塞克领导的一项研究表明，加州的海岸总体上是如此脆弱，如果这一过程继续不受阻碍，到本世纪末，该州24%到75%的海滩可能会完全被侵蚀。

　　根据美国地质勘测局和悉尼新南威尔士大学合作进行的这项研究，海平面上升一米就会淹没四分之一的海岸线，而更极端的是，海平面上升3米就会淹没四分之三的海滩。

　　加州州立大学的另一项研究表明，不仅大多数海滩可能会消失，而且它们的消失可能会加剧对环境正义的担忧。

　　例如，在圣地亚哥县，海平面每上升一米，就可能摧毁沿海地区超过四分之一的野餐区、一半的救生塔和15%的公共厕所。

　　城市规划者面临着一个复杂的决定:是允许水土流失不受控制地发生，还是试图阻止它的发展。

　　莱斯特解释说，当自然侵蚀时，海滩保持其宽度，并与海岸线一起退缩，作为海洋和海岸后部之间的“缓冲区”。

　　但是当海堤打断了这个过程，这种运动就改变了。

　　莱斯特说:“随着海水和海岸线的不断侵蚀，海滩本身已经无处可去。”“在海堤的存在下，海滩最终会完全消失。”

　　莱斯特解释说，在这种“被动侵蚀”条件下，海浪如此接近固定的海堤结构，“以至于没有海滩可以生存”。

　　根据Vitousek的说法，一些海堤还会将沙子困在后面，而另一些则会加速“主动侵蚀”——科学家们认为，当这些结构反射本来会消散的波浪时，这种效应可能会发生。

　　“海堤能够帮助防止侵蚀的案例相对较少，”他说。

　　莱斯特对这些观点表示赞同，他承认这些建筑确实有能力“暂时保护房屋，这取决于具体情况”。

　　“但如果你喜欢海滩，海堤不一定是件好事，”莱斯特补充说。

　　就半月湾而言，Vitousek和他的同事们为这个沿海城市及其未来描绘了一幅严峻的图景，并通过与他们的研究一起发布的元数据进行了可视化。

　　从谷歌地球(Google Earth)上获取的数据显示，这座城市极有可能失去大部分(如果不是全部的话)海滩。另一种测绘工具海岸卫星(CoastSat)也做出了类似的预测。

　　根据从元数据中提取的延时图像，从2005年到2023年，海滩区域退缩了约300英尺，白水明显取代了膨胀的沙滩。

　　当被问及半月湾的海滩消失是否不可避免时，维图塞克预测，海平面上升和永久海堤的结合可能会使它消失。

　　“如果这些建筑被拆除，理论上，你可能会有一个海滩，”维图塞克说，并指出整个海岸线系统可能“在高速公路后面向陆地迁移”。

　　另一方面，如果城市规划者对恢复“历史海滩宽度”感兴趣，他们就需要进行相当大的“海滩营养”和沙丘修复工作，他指出。

　　“你可以看到一种慢性损失，”维图塞克说。

　　半月湾案的核心是1976年《加州海岸法》第30235条，该条款允许自然改变海岸线，前提是“保护现有结构”免受侵蚀的威胁。

　　在2019年7月拒绝最初的建设请求时，海岸专员们认定，Casa Mira房主协会的公寓、下水管道和沿海小径都没有资格按照房主根据该条款提出的要求修建海堤。

　　圣马特奥县高等法院法官玛丽·s·韦纳(Marie S. Weiner)在2023年的判决中写道，第30235条成为辩论的“关键问题”，她在判决中支持房主。她认为该条款“毫不含糊”，并指责该机构轻视私有财产，任由它们“恶化和崩溃”。

　　“这是对《海岸法》的不合理解释，”她总结道。

　　太平洋法律基金会(Pacific Legal Foundation)的律师杰里米·塔尔科特(Jeremy Talcott)此前曾就产权问题起诉海岸委员会(Coastal Commission)，他说，《海岸法》一直“包括土地所有者保护现有海堤结构的权利”。

　　塔尔科特说:“委员会决定单方面取消这种保护，因为他们希望这些房屋被冲走。”

　　然而，莱斯特认为，对保证财产保护固有权利的法案的这种解释可能会使海堤资格过于灵活。

　　他解释说，半月湾海堤的批准，可以为沿海地区热衷于效仿的地方树立一个先例。

　　莱斯特认为，近几十年来，大多数建造房屋的业主都放弃了他们的保护权利，作为获得许可的条件之一。

　　“从某种意义上说，海岸委员会试图赶在这个问题之前，”2011年至2016年担任该机构负责人的莱斯特说。

　　然而，他承认，对于这些豁免在法庭上如何站得住脚，“存在一些不确定性”。但他认为，在法律上最模棱两可的合同，将是那些在许可中明确禁止修建海堤之前获得批准的合同。

　　莱斯特说:“从1977年到20世纪90年代初，有很多开发项目获得批准。

　　鉴于如此多的房产有资格获得保护，而监管环境又如此不确定，莱斯特担心，较富裕的居民可能会试图利用这种情况。

　　他说:“这在加州很常见，那里的房主有很多资源，他们会毫不犹豫地利用法律体系来促进自己的利益。”

　　但塔尔科特强调，财产权利保护受到加州宪法的保障，因此他质疑州政府机构是否可以强迫土地所有者放弃这些权利。

　　“海岸委员会不应该强迫土地所有者放弃这些类型的权利，”塔尔科特说。“但可以肯定的是，一旦一个人这样做了，那就是他们同意的事情，所以有不同的问题在起作用。”

　　目前，随着侵蚀威胁的逼近，法院将有责任引导加州沿海地区的未来。

　　然而，哪个法院将承担这一角色仍悬而未决。至于半月湾案，莱斯特说，他无法预测这场诉讼最终会在谁的手中结束，也无法预测它是否会在最高的州法院甚至联邦法院开庭。

　　在1987年美国最高法院诺兰诉加州海岸委员会案中，法官们裁定，要求房主保留公共海滩景观的规定是违宪的。莱斯特解释说，这项不利于海岸专员的裁决“对他们未来的决策产生了寒蝉效应”。

　　莱斯特说，他可以预见，某些当事人会使目前的案件升级，呼吁太平洋法律基金会“通过法院施压私有财产利益”。

　　塔尔科特说，看到这个“非常重要的州法律解释问题”最终在加州最高法院结束，他不会感到惊讶，但他认为联邦选择是一个不太可能的目的地。

　　谈到他的组织对私有财产的兴趣，塔尔科特说，他认为其使命是“保护”而不是推动这些权利——引用宪法价值观的核心原则。

　　米拉之家公寓业主的律师汤姆·罗斯(Tom Roth)最初同意就此案接受《国会山报》的采访，但最终拒绝谈论这个话题。

　　保护公共海滩和私人财产免受侵蚀的影响可能是一项艰巨的任务，但莱斯特敦促官员们利用现有的规划结构来确定脆弱的海岸条件和可用的机制，以阻止发展。

　　他指出，加州立法机构此前曾考虑向有意购买和移除高风险房产的司法管辖区提供低息贷款。

　　相关法案sb 83和sb 1078分别于2021年和2022年获得立法机关的批准。然而，民主党州长加文·纽森(Gavin Newsom)否决了这两项提案，认为它们未能“全面解决”拟议回购的“成本问题”。

　　莱斯特认为这项立法背后的想法“有趣而重要”，但也提出了类似的问题，即“谁被这项法案困住了”。

　　他认为，州政府应该推行“几十年”的项目，帮助房主适应“有管理的撤退”的理念——一位专家将其定义为“有目的的、协调的人员和资产的转移，使其远离危险。”

　　莱斯特说:“当人们谈论管理隐居时，很多人的反应似乎是，‘哦，好吧，你是在告诉我，我明天必须搬走我的房子，然后搬走。’”

　　不过，莱斯特说，这样的政策可以随着时间的推移而实施，并涉及多种策略，包括一项计入股权发行的贷款计划。

　　为了保持沿海地区的宜居性，他敦促官员们接受长期的社区前景-根据自然侵蚀预测制定重建计划。他说，这样做可以帮助城市“在一段时间内做出明智的投资”。

　　美国地质勘探局的Vitousek同样强调了正在进行的案件的严重性，并指出沿海管理者必须在“公共利益与私人利益的竞争”中保持脆弱的平衡。

　　他说:“就侵蚀而言，未来80年海平面上升的预测是相当重要的。”“而且根据加州海岸线的结构，没有太多的住宿空间。”